Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой. При этом собственник выступает и в роли продавца своей квартиры, и в роли покупателя новой.

Такие сделки сложно осуществить без помощи риэлтора, т.к. необходимо принять аванс за свою квартиру, и передать аванс за покупаемую. Мало того, всё это необходимо согласовать по срокам. Так происходят разъезды, съезды, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смена района проживания. Равноценный обмен — это обмен без доплат. Неравноценный обмен осуществляется, когда вы из меньшей площади переезжаете в большую площадь или наоборот. При этом вы либо доплачиваете, либо получаете доплату при переезде. Самый сложный вид альтернативной сделки, это съезд и разъезд, т.к. вместо одной альтернативной квартиры вы покупаете две квартиры (или продаёте две, а покупаете одну). Можно отметить, что в последнее время очень часто доплату при увеличении покупаемой площади осуществляют с помощью ипотечных средств. Альтернативные сделки могут тянуть за собой цепочки из квартир. Чем короче цепочка, тем больше вероятность выхода на сделку. Рассмотрим простую альтернативу из двух квартир, одна продаётся и одна покупается.

Предположим, что вы продавец квартиры с альтернативной покупкой.

  1. Начинают альтернативную сделку с поиска покупателя на вашу площадь. Он является основным источником денег. Продавец добавляет свои деньги и приобретает новую площадь. Не часто продавцы могут сначала купить новую квартиру, а затем продать свою. Серьёзность своих намерений покупатель подтверждает авансом. Риэлтор принимает аванс под оригиналы документов на продаваемый объект, подписывая авансовый договор на определённый срок. Обычно, это один месяц, но сроки могут быть увеличены или сокращены по тем или иным причинам. Это зависит от сложности сделки, количества покупателей на рынке, роста или падения цен. Передавая деньги риэлторской компании, покупатель страхуется от риска потерять аванс, так как агентство возвращает аванс даже в случае отказа покупателя от приобретения квартиры или другого объекта.
  2. Как только аванс внесён, можно искать альтернативную квартиру.
  3. После нахождения альтернативной квартиры (покупаемой) риэлтор должен передать за неё аванс, т.е. закрепить её за вами, аванс передается только при наличии оригиналов документов на квартиру. При этом риэлтор прописывает в авансовом договоре условия его возврата, т.е. случаи при которых договор купли — продажи может быть расторгнут, или ваши права на эту жилплощадь могут быть ограничены правами других лиц (несовершеннолетние дети, лица, пребывающие в местах лишения свободы, лица, находящиеся на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах и т.д.).
  4. И вот начинается подготовка к сделке, собираются документы на продаваемую квартиру, делаются необходимые проверки по продаваемой и покупаемой квартире. Готовятся договоры купли — продажи на обе квартиры. Оговариваются место проведения сделки, время, место для расчетов по сделкам. Согласовывается, чья сторона будет регистрировать договоры купли-продажи.
  5. После проверки наличных денег или подписания кредитных договоров (если часть денег выдает банк, заключивший договор ипотеки), все участники сделки приступают к подписанию договоров купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Подписанные договоры купли-продажи одновременно сдаются на регистрацию.
  6. Все продавцы квартир подтверждают факт получения денег от покупателей личной распиской.
  7. После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди. Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи и расписках на полученные суммы денег. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. Продавцы конечной свободной квартиры передают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочется отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора. Поэтому, если у вас сложная сделка, тщательно выбирайте агента и агентство. Желаем вам успеха. Обращайтесь только в хорошо зарекомендовавшие себя агентства недвижимости.