Тема купли-продажи жилых помещений всегда была и остается актуальной. Данный вид сделок с жильем является наиболее распространенным, что подтверждается многолетней практикой АН «ГРАД». Давайте подробно остановимся на специфике заключения сделок купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних.

В соответствии со статьей 28 Гражданского кодекса РФ за несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), вправе совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества только их законные представители (родители) или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают данные сделки с письменного согласия законных представителей или попечителей (ст.26 ГК РФ). Вопрос о том, требуется ли согласие на сделку обоих родителей или достаточно согласия одного из них, законодательно не решен. На практике встречаются ситуации, когда получение согласия второго родителя затруднительно из-за невозможности установить место его нахождения при раздельном проживании с ребенком или вследствие его уклонения от воспитания и содержания ребенка. Отсутствие в законе прямого указания на необходимость согласия обоих родителей делает возможным вывод о допустимости и достаточности согласия одного из них.

При продаже любого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, а равно и при совершении любых других сделок, влекущих уменьшение его имущества, в соответствии с п.2 ст.37 ГК требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии со ст.34 ГК органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность осуществляется на основании уставов муниципальных образований в соответствии с гражданским и семейным законодательством, законами субъектов Российской Федерации.

Как следует из сложившейся практики органов опеки и попечительства, в случае выдачи данными органами предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части распоряжения должно быть указано, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего. На этом основании оформляется договор купли-продажи жилого помещения с включением в него соответствующих условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства, чтобы в случае их несоблюдения наступали определенные правовые последствия. Копия заключенного договора предоставляется в органы опеки и попечительства.

Обращаем ваше внимание на изменение, произошедшее в гражданском законодательстве: в связи с принятием новой редакции пункта 4 статьи 292 Гражданского Кодекса РФ для совершения отчуждения (в нашем случае — продажи) жилого помещения, в котором проживает, но не наделен собственностью несовершеннолетний, разрешения органов опеки и попечительства больше не требуется. В соответствии с вышеуказанной статьей разрешение органов опеки и попечительства необходимо только в том случае, если в отчуждаемом жилом помещении проживает несовершеннолетний, находящийся под опекой или попечительством.

Сделки отчуждения собственности несовершеннолетнего, над которым установлена опека или попечительство, совершенные опекуном, а также подопечным с согласия попечителя, без разрешения органов опеки и попечительства, являются недействительными, а именно, ничтожными (т.е. не требующими признания их таковыми судом), как не соответствующие требованиям закона. Такие сделки не влекут юридических последствий и являются недействительными с момента их совершения.

Гражданский кодекс не только устанавливает контроль за распоряжением опекунами (попечителями) имуществом подопечных, но и запрещает им совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых они могут быть заинтересованы лично. Поэтому запрещены все сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, между подопечным с одной стороны и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками — с другой. При этом к близким родственникам относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушка, бабушка, внуки), полнородные и не полнородные братья и сестры (ст.14 Семейного кодекса РФ).

Совершение сделок с недвижимостью (в том числе и купли-продажи), в которых участвуют несовершеннолетние собственники или сособственники жилья, представляет определенную сложность. В связи с этим каждая конкретная сделка должна оцениваться с позиций обеспечения соблюдения и защиты прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетних, как одних из наиболее незащищенных участников гражданского оборота.

Напоминаем, что по всем интересующим вас вопросам, связанным с куплей-продажей, меной, дарением, наймом, наследованием жилья, вы можете обратиться на бесплатную консультацию в Агентство недвижимости «ГРАД».