Почти каждая встреча с клиентом, пришедшим на первую консультацию по ипотечному кредитованию, начинается с адресованного брокеру вопроса: «Под какой процент вы даете кредиты?»

Естественно, первым делом приходится разъяснять, что ипотечные кредиты ни Юридическое объединение «Держава Недвижимость», ни какое-либо еще агентство недвижимости не предоставляет. Ипотечные кредиты предоставляются банками, причем далеко не всеми. Такие кредиты достаточно специфические, предполагают залог недвижимого имущества, выдаются на длительный срок, да и суммы кредитов далеко не маленькие.

Банк, принимая решение о введении в свою кредитную линейку ипотечных кредитов, разрабатывает свою ипотечную кредитную программу. Программы банков, имея целый ряд общих черт, могут значительно отличаться в деталях, поэтому прежде чем говорить о величине процентной ставки необходимо определить круг банков, программы которых позволяют кредитовать данного заемщика и недвижимость, которую он планирует приобрести.

Если таких банков несколько, а как правило, так всегда и бывает, возникает вопрос выбора наиболее выгодной для клиента программы кредитования, и здесь размер кредитной ставки важный, но далеко не основной критерий.

Если речь идет о наиболее распространенном виде кредитов — кредитах на приобретение жилья на вторичном рынке, то величина процентной ставки, как правило, определяется с учетом двух показателей: размера первоначального взноса (суммы собственных средств, которые заемщик направляет на оплату приобретаемого жилья) и срока кредита. Банки, принимающие к рассмотрению кроме официального еще и «серый» доход, привязывают величину процентной ставки еще и к этому параметру: при прочих равных условиях ниже ставка будет у заемщика с доходом, подтвержденным справкой формы 2-НДФЛ. Могут влиять на процентную ставку по кредиту и особенности страхования, но об этом позже.

Процентная ставка, как правило, является фиксированной на весь срок кредита, но в последнее время банки все активнее предлагают клиентам так называемые «плавающие» ставки, то есть ставки, которые в течение срока действия кредитного договора могут изменяться.

«Плавающая» ставка не имеет ничего общего с односторонним (со стороны банка) изменением процентной ставки. То обстоятельство, что ставка «плавает» прямо предусмотрено в кредитном договоре, там же четко и однозначно зафиксировано, в зависимости от каких показателей конъюнктуры денежно-кредитного рынка ставка может корректироваться и как часто это может происходить.

Изменение процентной ставки может быть привязано к ставке рефинансирования Центрального банка РФ, к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов MosPrime, и т.п. Для рядового заемщика звучит страшновато, так что если совсем упростить все эти термины, то получится следующее: процентная ставка для заемщика будет зависеть от процентной ставки, по которой сам банк привлекает кредитные ресурсы.

Практика применения «плавающей» ставки давно и широко распространена во всем мире. Для банка это выгодно, поскольку позволяет значительно уменьшить риски изменения стоимости привлекаемых финансовых ресурсов. Но при достаточно стабильной экономической ситуации в заметном выигрыше оказывается заемщик: «плавающая» ставка всегда ниже фиксированной, и намного.

На стоимость кредита оказывает влияние размер комиссии, которую взимает банк с заемщика за выдачу кредита. Размер комиссии определяется в процентах от суммы кредита (1-2,5%), при этом банк, как правило, фиксирует минимальный и максимальный ее размер. Так что вряд ли заемщику будет выгодно при сумме кредита, например 300 000 рублей пользоваться кредитной программой, минимальная комиссия за выдачу кредита по которой превышает 20 000 рублей.

Один из крупнейших участников ипотечного рынка недавно объявил об отмене комиссии за выдачу кредита. Конечно, стоимость обслуживания кредита в этом случае учтена в размере процентной ставки, но такая политика банка делает информацию о действительной стоимости кредита для клиента более «прозрачной», и хочется надеяться, что подобную практику внедрят и другие кредитные организации.

Отдельного внимания заслуживает вопрос о страховании, в немалой степени влияющий на стоимость кредита. Если комиссия банка за выдачу кредита — платеж разовый, то страховку заемщик должен оформлять ежегодно, исходя из остатка суммы кредита.

Еще не так давно общепринятой практикой было обязательное страхование приобретаемого жилья, жизни и риска утраты трудоспособности заемщика. Некоторые банки обязывали страховать еще и титул — риск утраты права собственности. Подобная ситуация привлекла внимание Федеральной антимонопольной службы, и, как следствие, корректировку политики банков в этом вопросе. Теперь у заемщика, как правило, есть альтернатива: оформлять личное (жизни и утраты трудоспособности) и имущественное (приобретаемого жилья) страхование, либо ограничиться имущественным, но получить при этом процентную ставку по кредиту несколько выше, чем при оформлении полной страховки.

Стоит ли экономить на страховке? Этот вопрос каждый заемщик решает для себя сам. Грамотный брокер разъяснит, к каким последствиям может привести отказ от личного страхования, поможет определиться со страховой компанией.

Подводя итог вышесказанному, хочется еще раз обратиться ко всем потенциальным заемщикам. Вы намерены купить жилье. Вы идете для этой цели на ответственный шаг: получаете ипотечный кредит, связывая себя на длительный срок договорными отношениями с банком. Не полагайтесь на собственные силы, а тем более на «авось». Слишком часты случаи, когда после эйфории от переезда в новую квартиру наступало разочарование: оказывается, покупка могла обойтись намного дешевле. Доверьте выбор кредитной программы ипотечному брокеру, работающему в крупном агентстве недвижимости. Если в Вашем окружении есть люди, когда-либо оформлявшие ипотечный кредит, поинтересуйтесь, с брокером какого агентства они работали, какое впечатление от работы у них осталось. Но помните, что та кредитная программа, которая была оптимальна для кого-то некоторое время назад, вряд ли окажется подходящей для Вас сегодня. Ситуация на рынке ипотеки изменчива, и только ипотечный брокер может в ней уверенно ориентироваться, не только помогая клиенту экономить деньги, но и избавляя от излишних хлопот и волнений.