Пожалуй, все граждане знают, что «заплатив налоги, спишь спокойно», но далеко не все знают, когда надо платить, сколько и за что, а когда, наоборот, еще и вам приплатить могут. Причем не только могут, но и должны по закону.

Не все знают, что при покупке или строительстве жилья можно впоследствии вернуть часть денег…

Речь, собственно, идет не о возврате денег, вложенных в покупку, а об имущественном налоговом вычете. Государство идет на это, стараясь стимулировать покупку жилья. Налоговый вычет означает, что вы можете претендовать на возврат подоходного налога на сумму, не превышающую стоимость вашей покупки; однако, эта сумма не должна превышать один миллион рублей. Право на налоговый вычет предоставляется в течение жизни только один раз. У большинства людей сумма подоходного налога в течение года, конечно, намного меньше, чем один миллион рублей, но в этом случае остаток налогового вычета переходит на следующий год. Так продолжается до тех пор, пока вся сумма вычета не будет использована.

Имеет ли значение, какая квартира была куплена — новостройка или вторичное жилье?

Есть некоторые отличия. Для вторичного рынка все просто — как только квартира покупается, покупатель сразу имеет право на имущественный вычет, потому как к нему сразу переходит право собственности, которое удостоверяется записью в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как только переход права произошел, мы имеем право на этот вычет.

На первичном рынке процедура несколько иная: например, было строительство многоквартирного жилого дома, где вы инвестировали квартиру. После того, как квартира будет оформлена вам в собственность, вы собираете все документы, которые подтверждают расходы на приобретение квартиры (платежные поручения, договор о соинвестировании и проч.), идете и получаете имущественный налоговый вычет. Если же вы сами строили жилой дом, то вы собираете все документы, которые подтверждают расходы на строительство, потом оформляете построенный дом в собственность и после этого можете получить налоговый вычет. То есть процедура разная, но итог один и тот же: какое бы жилье вы ни приобрели или ни строили, вам положен налоговый вычет.

Что нужно сделать, чтобы его получить?

Подать документы в налоговую инспекцию после окончания налогового периода (за тот год, в котором была совершена покупка).

Есть ли льготы при покупке жилья в кредит?

Да. Государство стимулирует развитие ипотеки, поэтому, если вы берете кредит на покупку жилья, то на проценты по этому кредиту тоже предоставляется имущественный налоговый вычет. Причем эта льгота предоставляется дополнительно к вычету на миллион рублей. Кредит должен быть взят в кредитной организации Российской Федерации.

Налоговый вычет — это большой плюс, но он касается только покупателя. А что происходит с продавцом?

Когда человек продает жилье, он получает доход. С этого дохода должен быть уплачен налог на доходы физического лица, однако и здесь тоже государство предоставляет налоговую льготу. Если вы владеете недвижимостью менее трех лет и продаете ее, то вы платите налог с суммы, которая превышает 1 млн. рублей. Если же вы владеете недвижимостью более трех лет, вы вообще не платите налог на доход физического лица со всей суммы покупки.

Но ведь бывший покупатель может затем сам стать продавцом. Что происходит в этом случае?

Ничего особенного — вы продолжаете получать имущественный вычет и одновременно платите налог (или не платите, в зависимости от суммы и времени владения) на доход, полученный с продажи. Это два разных основания для возникновения налоговой льготы при покупке и при продаже.

У продавца и покупателя может возникнуть конфликт интересов — продавцу выгодно продавать квартиру по заниженной (по бумагам) стоимости, а покупателю, напротив, выгоднее указывать полную стоимость.

Да, такие случаи бывают довольно часто. Когда продавец владеет недвижимостью менее трех лет, ему интересно, чтобы заявленная стоимость квартиры была менее миллиона или была бы приближена к миллиону, чтобы он не платил налогов. Чаще всего в этом случае его устраивает «стоимость по БТИ». А если покупатель, например, банковский сотрудник, который имеет белую зарплату и взял еще кредит под покупку, то ему необходимо показать полную сумму, для того чтобы получать все свои имущественные налоговые вычеты. Естественно, в таком случае сделка состояться не может — слишком разные интересы сторон. Риэлтеры с этим сталкиваются, и один из первых вопросов после принятия решения на уровне «нравится — не нравится» — это вопрос о том, как будет проходить оплата, по какой стоимости.

В связи с этим возникает закономерный вопрос, велик ли риск для покупателя, когда в договоре купли-продажи указана заниженная стоимость?

Конечно, риск есть. Когда заключается договор по заниженной стоимости, то есть риск, что продавец попытается квартиру себе вернуть, сказав, что это была кабальная сделка, то есть сделка, совершенная под влиянием тяжелых обстоятельств. Например, нужны срочно деньги на лечение ребенка или самого владельца, хозяин был невменяем, потому что похоронил любимую кошку, и ему нужно было срочно уехать, сменить район. А вот через год он пришел в себя и решил, что все было неправильно. И вот на этом основании часто сделки признаются недействительными.

И здесь покупатель не может быть признан добросовестным?

Такие вопросы решает суд, но вероятность признания сделки недействительной по этому основанию очень велика. Ведь получается, что он воспользовался тем, что лицо попало в трудную ситуацию. Суд в большинстве случаев принимает решение о возврате квартиры владельцу, а с владельца взыскать уплаченную вами сумму. Однако квартиру вы отдадите, но то, что деньги вернут, — не факт. Ведь продавцом могла быть бабушка с пенсией в полторы тысячи рублей, и сколько она будет вам выплачивать эту сумму, остается загадкой. Даже если продавец готов вернуть деньги, он будет обязан вернуть только сумму, указанную в договоре. Так что лучший выход, как ни банально это звучит — сделки заключать по полной стоимости, платить налоги и спать спокойно.

На заметку дольщику:

Горячее обсуждение Закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов оставило ощущение, что государство ущемило исключительно застройщиков, а потребителей, то есть дольщиков, напротив, всячески защитило. Однако последним надо знать одну немаловажную деталь. С 1 января 2006 года будет введено следующее правило: если вы инвестировали строительство через договор долевого участия, а затем уступили свои права другому лицу, то платите налог с разницы в стоимости, которая трактуется как прибыль.