В РФ, где практика заключения брачных договоров не получила широкого распространения, имущество супругов обычно находится в их общей собственности. Согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование, распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию, а при распоряжении недвижимым имуществом это согласие должно иметь нотариально удостоверенную форму.

Поэтому покупая в браке на имя одного из супругов недвижимое имущество, нужно нотариально удостоверить согласие другого. То же самое требуется и при продаже объекта недвижимости. Однако после прекращения брака нормы Семейного кодекса регулируют только раздел имущества и алиментные выплаты.

Наибольшее количество споров возникает при разделе недвижимого имущества. О том, какие трудности подстерегают при разделе имущества супругов и как их избежать, мы и постараемся вам рассказать.

Раздел имущества супругов представляет собой большую проблему как для граждан, так и для регистрирующих недвижимость органов. Судя по судебной практике, огромное количество исков по признанию сделок недействительными, возмещению убытков, а также большинство наследственных споров происходит в связи с юридической неопределенностью, которая возникла в отношении совместной собственности после расторжения брака.

Прекращение брака не прекращает режим совместной собственности. Этот режим продолжает действовать до тех пор, пока бывшие супруги не урегулируют свои имущественные отношения. Это можно сделать, заключив у нотариуса договор о разделе имущества, либо в судебном порядке.

Срок исковых требований по разделу имущества — 3 года. Этот срок начинается с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права (например, бывший супруг собрался распорядиться общим имуществом). Данное положение разъяснено в п. 19 постановления пленума ВС РФ № 15 от 5 ноября 1998 года. Таким образом, сроков для окончания режима совместной собственности не существует.

Что происходит, если имущество не разделено, но нужно им распорядиться?

Этот момент неясно прописан в российском законодательстве. После расторжения брака на общее имущество супругов начинают распространяться только нормы Гражданского кодекса. А что говорит по поводу общей собственности ГК РФ? Согласно ст. 253:

«2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона о сделке знала или заведомо должна была знать об этом«.

Из приведенных правовых норм следует, никакого письменного согласия не предусмотрено. Семейный кодекс также не предусматривает согласие бывшего супруга. Напомним, что недвижимость может быть зарегистрирована только на имя одного участника совместной собственности. Другой супруг распорядиться ею не может. Он собственник только по закону. Фактически же для всех третьих лиц собственник — тот, кто указан в правоустанавливающих документах. Кроме того, для бывшего супруга не предусмотрено право преимущественной покупки. И согласно п.3 ст. 253 ГК РФ предполагается, что владелец, указанный в свидетельстве на собственность, распоряжается с согласия другого участника совместной собственности. Признать такую сделку недействительной сложно. Чаще предъявляются иски о возмещении убытков, которые взыскиваются обычно через службу приставов.

Возникают ли проблемы при государственной регистрации прав на такое недвижимое имущество?

При государственной регистрации прав, могут возникнуть проблемы. У регистрирующих органов не законных оснований требовать согласия бывшего супруга, однако они проверяют законность сделки.

Имущество не арестовано, спора нет. Спрашивают брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда. Это для них самое понятное.

Но может случиться, что имущество не разделено, а собственник, указанный в документах, говорит, что не имеет представления, где находится его бывший супруг. Распоряжаться этим имуществом — законное право. Тогда регистрирующие органы вполне удовлетвориться заявлением от владельца, в котором он пишет, что в случае возникновения претензий в связи с заключаемой сделкой он обязуется их урегулировать за свой счет. Но иногда и этого не спрашивают. Могут «не обратить внимания», что имущество было приобретено в браке, и вообще ничего не будут требовать.

Что же можно посоветовать читателям?

При прекращении семейных отношений или до расторжения брака урегулируйте имущественные вопросы. Если человеческие отношения сохранены — идите к нотариусу. Если нет — идите в суд. И обязательно напишите заявление об аресте имущества. Если вы покупаете недвижимость, то нужно тщательно проверять, приобреталась ли эта недвижимость в браке.

На момент продажи, брак может быть расторгнут, бывший супруг может умереть. Это проблему не снимает. Серьезные агентства недвижимости всегда это обстоятельство проверяют. Не соглашайтесь на заявления о том, что бывший владелец урегулирует все споры. Вы все равно можете быть привлечены к судебным разбирательствам, а квартира может быть арестована на неопределенный срок. Единственной гарантией является решение суда о разделе имущества, нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор. Возможно письменное согласие прежнего супруга.